Prêt immobilier : 5 points clés à négocier (en plus du taux)
Lire l’article > source Moneyvox, Benoit Lety
Il n’y a pas que le taux ! Plusieurs éléments de l’offre de prêt permettent de réduire le coût du crédit ou d’en assouplir le fonctionnement. Voici ce qu’il ne faut pas oublier de négocier avant de signer.
« Et toi, t’as emprunté à combien ? » ou « T’as eu quel taux ? » : quand deux récents emprunteurs immobiliers échangent à propos du crédit fraîchement signé, la discussion tourne inévitablement autour du taux d’emprunt. Et pourtant ! S’il s’agit bien évidemment d’un aspect crucial, se focaliser uniquement sur le taux peut écarter votre attention d’autres points essentiels. A commencer par le montage financier en lui-même, qui peut intégrer deux prêts de durées différentes pour juxtaposer deux taux et ainsi réduire le coût du crédit. Mais au-delà du pur « crédit bancaire », vous devez vous attarder sur 5 éléments parfois éludés…
1 – Une assurance au juste prix avec les bonnes garanties
Depuis l’entrée en vigueur de « l’amendement Bourquin », qui permet de changer d’assurance de prêt chaque année, les emprunteurs semblent avoir toutes les cartes pour négocier au mieux l’assurance de leur crédit immobilier. Malgré tout, « l’assurance emprunteur reste à 87% la propriété des banques », de l’aveu même du sénateur Martial Bourquin. Or il s’agit d’un véritable levier d’économie pour les emprunteurs :
2 – Des frais de dossier qui peuvent être réduits
L’immense majorité des banques facturent des « frais de dossier de prêt immobilier, qui dépassent facilement 1 000 euros Là encore, le tarif présenté sur la première simulation fournie par votre banque ou votre courtier n’est pas nécessairement définitif .Le plus souvent, il y a une marge de manœuvre de 20% sur ces frais entre le prix affiché initialement et le prix pratiqué.
3 – Frais de garantie : une petite marge de négociation
Caution ou hypothèque ? A de rares exceptions près, la banque ne vous laisse pas le choix. Ainsi, si elle exige une hypothèque (ou privilège du prêteur de deniers), vous n’avez aucune marge de négociation : ce type de garantie bancaire, qui concerne un peu moins de 30% des prêts immobiliers, répond à un barème fixe sur lequel les notaires ont la main. S’il s’agit d’un cautionnement, le barème est là encore fixe , mais ce qui est négociable, c’est la société choisie . Deux options : Crédit Logement, organisme cogéré par les grandes banques françaises et dont la tarification est publique, ou la société de cautionnement interne du groupe bancaire (Camca au Crédit Agricole, par exemple). Il est judicieux de privilégier une caution Crédit Logement dont le fonctionnement est plus transparent. Le dirigeant de la Compagnie européenne de crédit ajoute une option, pour les plus rares emprunteurs qui disposent déjà d’une imposante épargne : utiliser celle-ci en nantissement, et ainsi éviter hypothèque ou caution.
Le TAEG, témoin des frais annexes
Frais de dossier, frais de garantie, éventuels frais de courtage, frais d’assurance voire frais de tenue compte bancaire ou la nécessaire souscription de parts sociales de la banque… Tous les coûts indirects liés au crédit immobilier sont intégrés dans le taux annuel effectif global (TAEG), en plus des plus évidents intérêts d’emprunt. Le TAEG, présent sur toute simulation de crédit, vous offre ainsi un élément plus global de comparaison entre deux possibilités de financement.
4 – Des clauses pour éviter des surcoûts futurs
Vous vous engagez à rembourser votre crédit sur 20 voire 25 ans… mais la durée effective de remboursement n’est que de 7 ans, en moyenne. A cause des déménagements, des renégociations de crédit, etc. Pour éviter de trop nombreux rachats de crédit, les banques prévoient des indemnités (ou pénalités) de remboursement anticipé (IRA). A la signature du contrat, vous pouvez négocier une clause limitant ces IRA : pas de pénalités en cas de vente du logement, par exemple. L’absence complète de pénalités de remboursement anticipé, même en cas de rachat du crédit par la concurrence ?
La négociation des IRA n’est plus une priorité ? Le constat est inversé pour la clause de transfert, qui permet de conserver son prêt et son taux initial même si vous déménagez. Une aubaine, avec les taux actuels ! Problème : cette clause est devenue rarissime bancaire. Le président du directoire de la Compagnie européenne de crédit reconnaît tout de même que cette clause est « de plus en plus difficile à obtenir ». A tenter.
5 – Des options à réclamer pour plus de souplesse
Qui sait si votre salaire ne va pas s’envoler dans 2 ou 3 ans ? Ou, a contrario, si vous allez faire face au chômage ou à toute autre difficulté financière passagère… La plupart des banques permettent la modulation des échéances, certaines intégrant même cette option par défaut dans leurs offres de prêtCertaines banques ne proposent que la modulation à la hausse, d’autres à la baisse, d’autres les deux. »
Dernière option que vous pouvez réclamer dans votre contrat : la clause de report de mensualités, aussi appelée « report d’échéances » ou « stop échéances », qui permet de stopper le remboursement pendant quelques mois en cas de coup dur.
Ne pas nécessairement accepter toutes les contreparties
Pour obtenir le taux le plus compétitif, la banque peut mettre des produits annexes dans la balance : la souscription de son assurance habitation ou auto, l’ouverture de produits d’épargne pour les enfants… Pourquoi pas, si cela vous permet d’abaisser le taux : « Nous constatons le plus souvent une marge de 0,30 à 0,40 point sur le taux de crédit, selon les profils, ce qui n’est pas négligeable dans le contexte actuel de taux très bas ! » souligne Ulrich Maurel. Il ajoute même à cette liste d’éléments de négociation « l’alarme du domicile » : « Il faut trouver un point d’équilibre », reconnaît-il. Vous n’êtes donc pas obligé d’accepter tous ces produits annexes ! Le courtier ajoute d’ailleurs que la signature du contrat de crédit est le moment opportun pour négocier des frais bancaires au rabais.